1432年頃、京都の伊勢氏の出身とされる（近年の研究で「浪人」説は否定された）。室町幕府の申次衆として仕える家柄であったが、姉の婿・今川義忠の死後（1476年）、今川家の家督争いに介入して駿河国に地歩を築いた。1493年、室町幕府の内紛（明応の政変）に乗じて守護・堀越公方を攻め、伊豆国を奪取した。この行為は主君を凌ぐ典型的な下剋上とみなされ、「戦国時代の幕を開けた男」と後世に称された。1495年頃には小田原城を攻め取って相模国に進出。その後も南関東の支配を拡大した。国人衆を巧みに取り込み、過大な軍役を課さず、「早雲寺殿廿一箇条」に示された善政・倹約の精神で領民の支持を集めた。息子・氏綱に「北条」の姓を与え、後北条氏として関東に一大勢力を築く礎を作った。1519年に87〜88歳の長寿を全うした。伊勢宗瑞（北条早雲）の一代は日本の戦国時代の到来を告げる象徴的な生涯であった。後北条氏の居城・小田原城は現在も神奈川県小田原市のシンボルとして親しまれ、早雲が開いた関東の覇業の記憶を伝え続けている。

老獪な策略家でありながら領民への善政でも知られた。「早雲寺殿廿一箇条」は家臣への訓戒として名高く、質素倹約・文武両道を旨とする先進的な統治理念を示している。

戦国時代を象徴する最初の下剋上大名。後北条氏は関東の覇者として五代にわたり繁栄し、秀吉の小田原征伐まで約100年続いた。戦国大名の先駆者として日本史に特筆される存在。